Ceny ziemi biją rekordy
Wprawdzie w II kwartale rynek działek budowlanych nieco się uspokoił, ale ceny utrzymują się na rekordowo wysokim poziomie. W szybkim tempie drożeją też grunty rolne.
W ciągu ostatniego roku (do końca czerwca 2008 r.) maksymalne ceny działek budowlanych poszły w górę o 150 proc. w Poznaniu, o 133 proc. w Gdańsku, 70 proc. we Wrocławiu, 59 proc. w Krakowie i o 27 proc. w Warszawie – wyliczyli analitycy portalu ogłoszeniowego Szybko, pl. Wolniejsze wzrosty w przypadku stolicy łatwo zrozumieć, patrząc na ceny gruntów wystawianych na sprzedaż – te dochodzą już do 3,8 tys. zł za metr kwadratowy! Jeszcze rok temu 3 tys. zł stanowiły absolutne maksimum. Średnia cena za metr działki wokół stolicy sięga 1 tys. zł, podczas gdy przed rokiem wynosiła 886 złotych.
Rekordy padają nie tylko w Warszawie. W Krakowie przed rokiem w ogóle nie było ofert działek budowlanych w cenach powyżej 1 tys. zł za metr kwadratowy. Teraz stanowią 6 proc. wszystkich wystawionych na sprzedaż.
– W przypadku Warszawy, Krakowa i Wrocławia pojawienie się działek budowlanych o bardzo wysokich cenach za metr wpłynęło na zmianę sytuacji na rynku i wahania cen średnich, jakie miały miejsce w ciągu ostatnich 12 miesięcy – komentuje Marta Kosińska, analityk rynku nieruchomości z portalu ogłoszeniowego Szybko.pl. Warto zauważyć, że choć średnie ceny są znacznie wyższe niż rok temu, to w każdym dużym mieście odnotowano niewielkie spadki.
– Efekt zawyżania średniej przez ceny maksymalne został zniwelowany pojawianiem się na rynku szerszej oferty działek po niższych cenach – wyjaśnia Marta Kosińska.
To dlatego w Krakowie średnia cena za metr kwadratowy działki w II kwartale tego roku sięgała 330 zł, choć maksymalne stawki przekraczały już granicę 1,5 tys. złotych – wyliczają analitycy Szybko.pl. We Wrocławiu przy maksymalnych cenach na poziomie 1,7 tys. zł średnie sięgały 260 złotych. W Poznaniu, gdzie najdroższą ziemię pod budowę wystawiano za 1,5 tys. zł za mkw., średnia wynosiła 386 złotych.
Gdzie zatem było najtaniej na koniec pierwszego półrocza? We Wrocławiu najmniej atrakcyjne grunty wystawiano na sprzedaż z ceną 70 zł za mkw., a w Krakowie za 77 złotych. Poznańskie minimum to 100 zł, a gdańskie – 130 złotych. Po raz pierwszy od roku w Warszawie pojawiły się działki z cenami poniżej 300 zł za metr kwadratowy. Te najmniej ciekawe sprzedawano nawet po 180 złotych. Tyle że najtańsze dział ki w każdym z miast znajdują się w dzielnicach peryferyjnych. Ceny najbardziej atrakcyjnie położonych wciąż rosną.
Mimo niewielkiego wahnięcia na rynku Marta Kosińska uważa, że nie należy oczekiwać dalszych długofalowych spadków średnich cen ziemi.
– Gruntów o statusie działek budowlanych w miastach jest nadal zbyt mało, aby zrównoważyć rosnący popyt z podażą – mówi analityk Szybko.pl.
Dlatego eksperci są zgodni i w dłuższej perspektywie przewidują dalsze wzrosty cen gruntów.
– Z różnych szacunków wynika, że w ciągu najbliższych pięciu, siedmiu lat grunty w Polsce mogą podrożeć o 200-500 proc. – prognozuje dr Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający CEE Property Group. – Wyłączyłbym z tego segment działek w obrębie miast, pod budownictwo wielorodzinne, oferowanych deweloperom. Tu ceny muszą jeszcze nieco spaść, by się urealnić. Z drugiej strony podaż rośnie. Wielu właścicieli, którzy jeszcze do niedawna chcieli samodzielnie budować, widząc, co się dzieje na rynku mieszkań, rezygnuje z takich planów. Wolą sprzedać działki deweloperom – dodaje.
Paweł Grząbka spodziewa się największych wzrostów cen małych działek pod budownictwo jednorodzinne. Tych znajdujących się w odległości 30-40 km od centrów dużych aglomeracji oraz w większych odległościach, o ile dojazd do centrów jest dobry.
– Zakładając, że infrastruktura będzie się poprawiała, wraz ze wzrostem zamożności te działki będą się cieszyły coraz większą popularnością i tu mogą być najwyraźniejsze wzrosty cen. Trzeba się Uczyć nawet ze skalą 20-30 proc. rocznie. Pozostają jeszcze wielkie, kilkuhektarowe działki na obrzeżach aglomeracji, wykorzystywane na razie na produkcję rolną. Tu także rośnie podaż, ale jednocześnie i popyt. I te tendencje na razie będą się utrzymywały. A ceny będą rosły w tempie podobnym do cen małych działek budowlanych – przewiduje Grząbka.
Wraz z utrzymującą się koniunkturą na rynku działek budowlanych w szybkim tempie drożeje także ziemia rolna. Urzędnicy z niektórych oddziałów Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa nie kryją zaskoczenia – coraz więcej rolników w okolicach aglomeracji rezygnuje z tego właśnie powodu z ubiegania się o unijne dopłaty. Uważają, że lepiej jednorazowo zainkasować sporą kwotę ze sprzedaży ziemi, niż starać się o dopłaty z Unii Europejskiej. Tak dzieje się na przykład na Podkarpaciu, głównie w powiatach rzeszowskim, dębickim, stalowowolskim.
Trudno się dziwić rolnikom. Zainteresowanie kupujących jest duże, a ceny gruntów rolnych nigdy nie były tak wysokie. Jak wyliczył Główny Urząd Statystyczny, tylko w I kwartale 2008 r. średnia cena gruntów w obrocie prywatnym w Polsce wzrosła o ponad 15 procent. W ciągu roku (do końca marca br.) wzrost ten sięgnął niemal 30 procent. Trzy lata temu hektar gruntu był przeciętnie o połowę tańszy.
Największy wzrost cen był w końcu ubiegłego i w tym roku. Rekordzistą jest województwo warmińsko-mazurskie, gdzie w ciągu pierwszych miesięcy tego roku ceny podskoczyły o prawie 35 procent. Na Mazowszu wzrost sięgnął 25, a w Opolskiem 22 procent. Na przeciwległym krańcu plasuje się Małopolska, gdzie wzrost ceny za hektar gruntu osiągnął jedynie 0,57 procent.
Co ciekawe, tylko w trzech województwach cena za hektar ziemi była już wcześniej wyższa niż w pierwszych trzech miesiącach tego roku. To wspomniane małopolskie oraz śląskie i świętokrzyskie. Tam ceny były nieznacznie wyższe w II kwartale 2007 r., czyli w momencie szczytu hossy nieruchomościowej i w przededniu załamania się sprzedaży mieszkań. I choć w tym roku grunty kupuje się już o wiele spokojniej i z możliwością dłuższych negocjacji, ceny w większości regionów osiągają rekordowe poziomy. Najdrożej za ziemię płaci się w województwach kujawsko-pomorskim i wielkopolskim, gdzie ceny za hektar przekroczyły granicę 20 tys. złotych. Coraz bliżej tego jeszcze przed rokiem astronomicznego poziomu są ceny w województwach: pomorskim, mazowieckim i podlaskim. Najtaniej jest w Lubuskiem i na Podkarpaciu.
Analizując dane GUS, można odnaleźć jeszcze jedną prawidłowość. Wzrost ceny jest tym bardziej dynamiczny, im gorszych gleb dotyczy. Przykładowo, w ciągu roku (do końca I kwartału br.) najlepsze grunty zdrożały średnio o 22,5 procent. W przypadku średnich ziem było to już około 28 proc, a najsłabszych – 32,6 procent. Można jedynie domniemywać, że przyczyniają się do tego inwestorzy planujący budowy na gruntach. Wiadomo bowiem, że najłatwiej przekształcić na tereny budowlane gleby klasy V i VI.
Jest jeszcze jedno wyjaśnienie – najsłabsze grunty coraz chętniej kupują także rolnicy. Część właścicieli rezygnuje z dopłat na korzyść zarobku na sprzedaży gruntów, ale jeszcze większa ich grupa chce poszerzać gospodarstwa, by otrzymywać więcej funduszy z Unii Europejskiej. Na najgorszych glebach jest to stosunkowo proste – wystarczy je zalesić.
Marcin Pawluk, Forbes
Komentarze
Skomentuj