Drożeją tylko grunty rolne

Drożeją tylko grunty rolneRynek gruntów zachowuje się ostatnio podobnie jak rynek mieszkaniowy. Ruch w interesie jest niewielki, a podaż rośnie, zatem ceny spadają.

Tyle że tu raczej nie ma spektakularnych przecen, przynajmniej jeśli chodzi o mniejsze działki budowlane, którymi najbardziej interesują się indywidualni nabywcy.

– Ceny działek w porównaniu z podobnym okresem ubiegłego roku obniżyły się w granicach od kilku do kilkunastu procent. Mimo niewielkiego zainteresowania nie odnotowuje się dużych spadków cen. Trwa po prostu okres wyczekiwania – ocenia sytuację Marcin Jańczuk z pośredniczącej na rynku nieruchomości firmy Metrohouse.

Taki poziom spadków potwierdzają również dane portalu nieruchomościowego Szybko.pl. Zgodnie z nimi w I kwartale tego roku średnie ceny w Warszawie spadły o 10,7 procent. Ponad 10-proc. spadek zanotowano także w Krakowie. W Gdańsku przecena była wyraźnie większa – niemal 16 procent. Nieco wolniej natomiast malały ceny we Wrocławiu (8,5 proc.) i Poznaniu (ponad 7 proc.). To jednak porównanie z cenami z trzech pierwszych miesięcy ubiegłego roku.

– Rzeczywiście, koszt zakupu metra kwadratowego działki budowlanej w I kwartale był znacznie niższy niż przed rokiem. Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę tylko trzy pierwsze miesiące 2009 r., w Warszawie mieliśmy do czynienia z zaledwie 1-proc. spadkiem średniej ceny. Ceny minimalne, po których można kupić ziemię, właściwie się nie zmieniły. W stolicy i we Wrocławiu o 100-120 zł obniżyły się natomiast ceny maksymalne – komentuje Marta Kosińska, analityk rynku nieruchomości z Szybko.pl.

Poza Warszawą średnie ceny w pierwszych trzech miesiącach roku rosły. W Krakowie, Poznaniu czy Gdańsku – od 2 do 4 proc., a we Wrocławiu aż o ponad 15 procent. Tyle że nie do końca odzwierciedla to sytuację. Na rynek trafia coraz więcej ofert z oderwanymi od realiów cenami, które zawyżają średnią. Działki, które są w ofercie pośredników od dłuższego czasu, albo nie zmieniają ceny, albo tanieją.

Trudno też wyznaczyć średnie ceny transakcyjne na rynku, ponieważ do transakcji nie dochodzi.
– Trwa oczekiwanie na niższe ceny, ale mimo stagnacji na rynku sprzedający wcale nie są skłonni do ustępstw – mówi Marcin Jańczuk.
Kupujących brakuje, za to sprzedających stale przybywa. Z danych Szybko.pl wynika, że oferta działek w I kwartale tego roku była o 10 proc. większa niż przed rokiem i aż o 20 proc. większa od tej z IV kwartału 2008 roku.

– Podaż rzeczywiście jest duża. Barierą pozostaje wyłącznie cena – uważa Marcin Jańczuk. – Wiele działek ma tak zaporowe ceny, że oferty nie są brane pod uwagę przez potencjalnych klientów.

Zdaniem eksperta z Metrohouse dla rynku gruntów znamienne jest to, że spora część sprzedających wystawia działki po cenach odstających od realiów rynkowych. Dlaczego? Nie muszą wcale dokonać transakcji, chyba że znajdzie się chętny, który zaakceptuje ich warunki.
Specyficzność tego segmentu rynku podkreśla także Marta Kosińska.

– Zasób gruntów jest ograniczony, co usztywnia ceny. W przypadku działek budowlanych o powierzchni do 5 tys. mkw., przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, mamy również w przeważającej mierze do czynienia z własnością prywatną, czyli często z sentymentalnym podejściem do posiadanych gruntów i niechęcią do wyzbywania się ziemi po „zaniżonych” cenach – tłumaczy. W efekcie w tym specyficznym segmencie rynku zmiany cen są niewielkie i podatne na sezonowe wahania podaży oraz popytu.

A jeśli znajdą się chętni do zakupu, to czego najczęściej szukają? Z obserwacji pracowników Metrohouse wynika, że najbardziej poszukiwane są działki do 1,5 tys. mkw. z kompletem mediów, chętnie w pobliżu terenów leśnych. Istotna jest również bliska obecność lokalnej infrastruktury.

– Coraz większe znaczenie zyskuje także dostępność komunikacyjna. Wiele osób, które wcześniej nie zwracały uwagi na czas dojazdu do miejsca pracy, dziś za to płaci. Spędzają codziennie kilka godzin w samochodzie – mówi Marcin Jańczuk.

Popularnością cieszą się więc działki na terenach wiejskich, ale z w miarę wygodnym i szybkim dojazdem do miasta. Łatwiej także sprzedać niewielkie działki (ok. 1-1,5 tys. mkw.) zlokalizowane w ciągu innych zabudowań niż w odosobnionych rejonach. Bardzo pożądane są działki z planem zagospodarowania.

Analitycy, pytani o prognozy cen działek budowlanych w najbliższym czasie, nie liczą na większe zmiany. Co prawda można się spodziewać nieco większego zainteresowania, ponieważ od maja ułatwiono nabywanie nieruchomości przez obywateli innych krajów Unii Europejskiej, ale może to dotyczyć głównie regionów atrakcyjnych pod względem turystycznym i działek rekreacyjnych. Na wyraźnie większą liczbę kupujących nie ma co liczyć. Przynajmniej dopóty, dopóki banki nie będą skłonne kredytować zakupu ziemi. A nawet i wtedy lawinowych spadków cen też raczej nie zobaczymy.

Znacznie większe przeceny niż w przypadku działek, których szukają indywidualni klienci, widać na rynku gruntów znajdujących się w polu zainteresowań deweloperów. Tu – jak zapewnia dr Paweł Grząbka, prezes zarządu CEE Property Group – nierzadko przekraczają one już 40-50 proc. w porównaniu z wiosną ubiegłego roku. Głównie dlatego, że działki takie bardzo często wystawiają firmy lub indywidualni inwestorzy, którzy kupowali je w ostatnich latach na kredyt. Dziś, przyciśnięci przez banki bądź szukający finansowania innych swoich inwestycji, pozbywają się posiadanej ziemi nawet po kosztach.

– Okazji do zakupów nie brakuje – przekonuje Paweł Grząbka. – Na przykład przy dużej działce w Krakowie ceny w szczycie sięgały 1000 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej budynku, który można na tej działce wybudować. Teraz można ją kupić za 300-400 złotych. Sprzedający są coraz mocniej przyciśnięci do muru i coraz bardziej schodzą z cenami. Dlatego też spółki, które dysponują gotówką, znajdują teraz dobre okazje do zakupów – zapewnia.

I faktycznie, kilka firm z zapasem gotówki nie ukrywa, że teraz skupuje działki. W tym gronie są m.in. Polnord, deweloperska grupa z portfela Ryszarda Krauzego, czy PBG, budowlano-inżynieryjna grupa Jerzego Wiśniewskiego.

Mimo to także na tym rynku transakcji jest niewiele. Banki nie udzielają w tej chwili kredytów pod zakup ziemi. Trzeba mieć gotówkę na pełną wartość umowy i zamrozić ją na kilka lat. Jeśli dochodzi do transakcji, to dotyczą one mniejszych działek. Takich, gdzie kwoty do wydania przez deweloperów są niższe, a co za tym idzie, ryzyko mniejsze.

– Tyle tylko że muszą być to świetne lokalizacje. Bardzo poszukiwane są m.in. plomby między kamienicami w centrach największych miast. Tam można myśleć o kameralnych projektach, które mogą mieć większą szansę powodzenia – zastrzega Paweł Grząbka. I nie spodziewa się, by w tym roku ceny gruntów zaczęły rosnąć.

Istnieje jednak część rynku, gdzie ceny ostatnio poszły w górę. I to zarówno w ujęciu rocznym, jak i licząc kwartał do kwartału. Są to grunty rolne, na które m.in. dzięki unijnym dopłatom wciąż jest spory popyt.

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w IV kwartale 2008 roku średnia cena hektara gruntu rolnego w obrocie prywatnym wzrosła o ponad 22 proc. i przekroczyła poziom 15,4 tys. złotych. Co ciekawe, w minionym roku najbardziej zdrożały grunty oceniane jako słabe (o 25,4 proc.), a najmniej tych najlepszych klas (o 19,1 proc.). Najdroższa ziemia jest obecnie w województwach kujawsko-pomorskim i wielkopolskim, tam w ciągu roku hektar zdrożał średnio o ponad 4-5 tys. złotych.

– Duży popyt na ziemię w tych dwóch województwach generowany jest przez wysokotowarowe, zorientowane na rozwój swojej działalności gospodarstwa rolne – tłumaczy Monika Dybciak, analityk BGŻ, autorka raportu „Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce w 2009 roku”.

Z kolei bliskość dużych aglomeracji i wysoki poziom rozwoju społeczno-gospodarczego to czynniki wpływające na ceny gruntów w województwach pomorskim, mazowieckim i śląskim.
Grunty rolne wciąż najchętniej kupowane są głównie pod produkcję rolną. A ta jest coraz mniej opłacalna.

– W związku ze spadkiem cen upraw, a tym samym zmniejszeniem opłacalności produkcji rolniczej, oczekuje się, że dynamika wzrostu cen w roku 2009 istotnie osłabnie – prognozuje Monika Dybciak.

Podkreśla jednak, że pogorszenie koniunktury na rynku kapitałowym i korekta cen mieszkań mogą sprawić, iż część inwestorów zainteresuje się ziemią, traktując ją jako średnio- lub długoterminową inwestycję, obarczoną mniejszym ryzykiem. Jej zdaniem w tym roku popyt na ziemię rolną kupowaną pod faktyczne uprawy zostanie w znacznym stopniu ograniczony. W efekcie roczna dynamika średnich cen gruntów ornych spadnie do ok. 10,2 proc. (licząc rok do roku), gdy w 2008 r. było to 26,8 proc., a rok wcześniej – aż 30,6 procent.

Komentarze

1 komentarz to “Drożeją tylko grunty rolne”

  1. grunty on Luty 28th, 2010 5:13 pm

    Grunty rolne z warunkami zabudowy, to doskonała alternatywa do drogich działek budowlanych

Skomentuj